התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38
התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 – סקירה
ערים רבות החליטו לנצל את ההטבות שמעניקה הממשלה במסגרת תמ"א 38 - “תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה” – ולרתום אותה לחידוש פני העיר. במסגרת זו מעודדים את התושבים הגרים בבניינים ישנים, אפורים ונוטים לקחת חלק בפרויקט שמביא להתחדשות בשכונה ובעיר כולה. מה זה בכלל תמ"א 38? מי הגה את התכנית? מה הן מטרותיה? והאם וכיצד היא עומדת ביעדים שנקבעו לה? ומה הסטטוס של העניין בכל רחבי הארץ? תמ"א 38 – סקירה על ציר הזמן.
מה זה תמ"א 38?
תמ"א 38 הוא כינוי רשמי לאוסף של תקנות שתוקנו כדי לאפשר לרשויות מקומיות ברחבי הארץ לחדש את פני העיר תוך שימת דגש על חיזוק מבנים, בכדי להכשירם להתמודד עם רעידות אדמה או סיכונים אחרים המאיימים עליהם. רבות מדובר על הסכנה הגדולה הצפויה לאזרחי מדינת ישראל השוכנת על השבר הסורי אפריקאי – מקום מועד לפורענות מבחינת רעידות אדמה. השילוב בין רעידה חזקה לבין בנינים רעועים, ישנים ולא מתוחזקים, מהווה מתכון לאסון וסכנות ביום פקודה. זהו הרקע לתכנית ששמה לה למטרה להפוך כמה שיותר מבנים לכאלה שיעמדו בתקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה.
הרוב הגדול של המבנים שנבנו בישראל עד שנת 1980 לא עומדים בדרישות התקן הזה והוגי התכנית שאפו ליצור מודל שימריץ את התושבים והרשויות לשפץ את המבנה ולהתאימו לתקן. התמריצים כוללים:
הקלות פרוצדורליות- אפשרות לקבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת.
הקלות מיסוי.
הענקת זכויות בנייה בכפוף לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה. זכויות הבניה יכולות לכלול בניית דירות חדשות, הרחבת שטח הדירות, הקמת עד שתי קומות בהן ניתן לבנות דירות חדשות, הקמת אגף נוסף, חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות, הריסה ובניה מחדש של המבנה, הוספת מרפסות, הוספת מעלית והוספת מרחבים מוגנים למבנים.
תמריץ כלכלי למימון חלקי של חיזוק המבנה והשיפוץ.
תמ"א 38 – מסע בזמן:
אפריל 2005 – אישור תכנית המתאר על ידי הממשלה: צוות של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה בראשות האדריכל יונה פיטלסון מכינה תכנית מתאר מקיפה שאושרה על ידי ממשלת ישראל ב-14 באפריל 2005.
2006 – גל של יוזמות: האישור יוצר באזז והרבה תעשיינים, קבלנים ואנשי נדל"ן ועסקים מצפים לבאות ומחכים להזדמנות לנצל את התכנית למינוף עסקי. היוזמות הרבות מתמקדות למרבה הצער במרכז הארץ – באותם באזורים בהם ערך הקרקע גבוה מאד.
2007 – גל של קשיים: למרות הרצון הטוב והיוזמות המבורכות בפועל רק מעט פרויקטים יוצאים לאור בשלב זה ותמ"א 38 נתקלת בקשיי יישום רבים. זכויות הבניה ניתנות בקמצנות, תהליכי אישור הבניה סיזיפיים וארוכים, התמריצים הכלכליים לא מספקים והבנקים לא ממהרים לתת כספים בכפוף לשעבוד של זכויות.
2008 – יישום חלקי: למרות הקשיים מתחילים לצוץ פרויקטים של תמ"א 38 ברחבי הארץ, בעיקר בערים הגדולות במרכז הארץ - בת ים, אשדוד, ראשון לציון, הרצליה, רעננה, תל אביב, רמת גן וירושלים.
2008 - 2014 – גל של ביקורת:
בשנים אלה התכנית מצליחה להניב פרויקטים של התחדשות בערים אלה אבל הקצב אטי ולא מספק, מעט מאד מבנים חוזקו ובפריפריה המצב בכי רע. במהלך השנים נחשפים הקשיים ביישום תמ"א 38 ועוד ועוד ביקורת מוטחת בתכנית, ניסוחה ואופן יישומה.
עיקר הבעיה בתכנית נעוץ בהתאמתה למקומות בהם ערך הקרקע גבוה. בפריפריה לעומת זאת התמריצים אינם מספיקים והתושבים שרובם מתקשים מבחינה כלכלית לא יכולים לנצל את תמריצי התכנית ולכן נמנעים מיישומה. בדו"ח מבקר המדינה נוסחה הבעיה במדויק כאשר נכתב בו כי אמצעי העידוד הכלכליים והמנהליים הניתנים בתמ"א 38 כתמריץ לחיזוקם של מבני מגורים באזורי הפריפריה פשוט אינם מספיקים.
ביקורת נוספת נשמעת כנגד הפגיעה ברווחת התושבים ובחזות העיר בשל הבניה הבלתי מרוסנת שהגדילה את הצפיפות ואפשרה לתושבי המבנים שבתכנית להשתלט על אזורי מחיה משותפים. עניין נוסף הפוגע ביעילות התכנית הוא העובדה שפעמים רבות השיפוץ לא כולל חיזוק המבנה עד כדי הנדרש בתקן. ישנם בניינים רבים שלא ניתן לחזקם מספיק והיה עדיף להרוס אותם אך בשל התמריץ בחרו התושבים בשיפוץ וחיזוק ואלה אינם מספקים.
אף על פי כן ולמרות הכל
חרף הקשיים הרבים והמורכבות שכרוכה בתהליך תמ"א 38 לא מעט בניינים שופצו וחוזקו לאורך השנים ותרמו תרומה ניכרת לפני השכונה ולעיר כולה. צריך להבין כי תהליך מורכב זה, היוצא אל הפועל באמצעות יזם הגון ובעל מונטין מוביל לרווח של כל הנוגעים בדבר. הדיירים מקבלים דירה משופצת, בבניין משודרג וערך הנכס שלהם עולה משמעותית. היזם מקבל על פי רוב אחוז לא מבוטל מתוך אחוזי
הבניה שהתירה העירייה והעירייה מקבלת שיפור חזותי ניכר כמו גם אפשרות לגבות ארנונה גבוהה יותר.