מס רכישה - כל מה שחובה לדעת
מיסוי מקרקעין הוא אחד הנושאים החשובים ביותר שבהם עלינו לגלות הבנה בכל תהליך של קניית דירה, מכירת דירה, או השקעה בנדל"ן וזאת מכיון שלהיבט המיסוי ישנה חשיבות עצומה בתחשיבי העלות השונים שיובילו אותנו לעסקה נכונה יותר וטובה יותר וימנעו מאיתנו לבצע טעויות קריטיות.
הידעתם כי חלקו של מיסוי המקרקעין או בשמו האחר חלקה של המדינה בהיטלים השונים הנגבים מאיתנו הוא למעלה מ 30 אחוז מהעלות הכוללת של הנכס, עלות נכס ממוצע בישראל גבוהה ממליון שקלים ומכך נגזרת עלות המיסוי שמגיעה לעשרות ומאות אלפי שקלים בעסקאות השונות.
מסיבות אלו נגזרת החשיבות העצומה של הבנה במיסוי מקרקעין על מנת לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר עבורנו ולתכנן נכון את העסקה העומדת על הפרק.
במאמר זה נתמקד במס הרכישה ונתעמק בהיבטים השונים שלו ובעלויות ובתחשיבים השונים וכיצד הם מבוצעים.
מהו ומהי מטרת מס הרכישה?
מס הרכישה הוא מס המוטל על רוכשי דירה בישראל כאשר מס הרכישה הוא מס יחסי וניתן להגיד שאף סוציאלי, ומה הכוונה בכך?
מדינת ישראל שואפת כמובן לגבות מיסים מהציבור על מנת להעבירם לתקציב המדינה ומשם לתקציבי המדינה השונים, מס הרכישה הוא מס מדורג ואך מכיל פטורים שונים, נסביר זאת בכמה מילים בטרם נתעמק.
דוגמא לפטורים ממס רכישה ומטרתם
רוכשי דירה שזו דירתם הראשונה ומחיר הדירה אינו עולה על סכום הנקבע בכל שנה פטורים מתשלום מס רכישה, מטרת פטור זה הוא לא להכביד פיננסית על רוכשי דירה שזו היא דירתם הראשונה והמחיר הדירה מייצג דירה שאינה דירת יוקרה אלא דירה שמחירה סביר כפי שמחיר זה נתפס ביחס לעלויות המשתנות של דירות בישראל.
דוגמא למדרגות מס רכישה ומטרתם
מדרגות מס רכישה מטרתם לוודא כי תשלום המס על דירות יקרות יותר שכמובן נרכשות על ידי אנשים בעלי אמצעים והון גבוה יותר ישלמו יותר ואילו דירות זולות יותר הנרכשות על ידי אנשים בעלי הון ואמצעים נמוכים יותר ישלמו מס נמוך יותר.
תחשיבי מס רכישה וכיצד הם מבוצעים?
נתחיל בהצגת מדרגות מס רכישה נכון לשנת 2014 - 2015 ומשם נעבור על החישוב.
בנוסף לפני כל זה נצרף מחשבון מס רכישה שייבצע באופן אוטומטי את כל החישובים ויביא אותכם לאומדן תשלום המס המדויק.
אין צורך להתיש את עצמכם בחישובים בעזרת מחשבון, דף ונייר כמובן.
תוכלו לגלות בדיוק את עלות מס הרכישה ומספר רב עצום של חישובים ותחשיבים בתחום הנדל"ן
בעזרת המחשבונים הקיים באתר שאל את טל, המחשבון המצורף יחשב עבורכם את מס הרכישה אותו אתם צפויים לשלם - מחשבון מס רכישה, לחצו על מנת להבין את סכום המס.
מדרגות מס רכישה מתעדכנות, בהתאם לתיקון בחוק, אחת לשנה.
מדרגות מס רכישה המעודכנות ביותר.
מדרגות מס רכישה – רכישת דירה יחידה לתושב ישראל - בתוקף עד 15 בינואר 2016
1) עד 1,568,800 ש"ח - 0%
2) מ- 1,568,800 ש"ח עד 1,860,790 ש"ח- 3.5%
3) מ- 1,860,790 ש"ח עד 4,800,605 ש"ח- 5%
4) מ- 4,800,605 ש"ח עד 16,002,015 ש"ח- 8%
5) מעל 16,002,015 ש"ח- 10%
מדרגות מס רכישה – רכישת דירה נוספת (דירה שאינה יחידה) - בתוקף החל מה- 24.6.2015 ועד ל-31.12.2020
1)על חלק השווי שעד 4,800,605 ₪: 8%
2)על חלק השווי שמעל 4,800,605 ₪: 10%
כיצד מבוצע החישוב?
מדרגות מס רכישה ואופן החישוב הוא פשוט להבנה ונסביר אותו על ידי דוגמא.
נניח ומשקיע בשם רוני שיש ברשותו מספר דירות רוצה לקנות דירה ברמת אביב בשווי 3.5 מליון ש"ח.
נסתכל בדוגמא במדרגות מס הרכישה שנמצאות למעלה ונראה כי מאחר וזה לא דירתו הראשונה הוא ישלם מס מהשקל הראשון לפי החישוב הבא.
כלומר על מדרגה מס נשלם באופן יחסי לפי גובה ועל החלק היחסי כפי שניתן לראות בחישוב המובא.
החישוב המובא הוא לצרכי דוגמא והסבר בלבד, לחישוב בפועל השתמשו בחשבון מס הרכישה.
|
בצורה זאת למעשה רשות המיסים גורמת לרוכשי דירות יקרות לשלם מס גבוה באופן ניכר מרוכשי דירות בסכומים נמוכים, ומכאן חוכמתו של של המס ומבנהו.
ניתן להקפיא את תשלום מס הרכישה ברכישת דירה שניה כאשר אנו מתכוונים למכור את הדירה הראשונה
רשות המיסים מאפשרת "להקפיא" את מס הרכישה עבור ולשלם כאילו הייתה דירה יחידה, אם בעל הדירה ימכור את הדירה הראשונה והיחידה שבבעלותו בתוך שנתיים מיום רכישת הדירה הנוספת, כך שתישאר בבעלותו דירה אחת ויחידה.
הקלות בתשלום מס הרכישה
קיימות מספר הקלות הנחות ופטורים לנכים, נפגעי פעולות איבה, עולים ועוד , ולכן חובה לבדוק נושא זה מול שמאי מקרקעין שהתמחותו מקרקעין, כמו כן בשנים האחרונות בעקבות מדיניות הממשלה לעצירת מחירי הנדל"ן והורדתם חלים שינויים דחויים במדינות המס.
*מאמר זו אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי, ויש להיוועץ עם שמאי מקרקעין בטרם כל רכישת דירה לצורך תכנון מס וקבלת ייעוץ משפטי.