שמאי מקרקעין - מבוא לתורת השמאות

מבוא לתורת השמאות הנו למעשה אחת מנקודות הסיום של לימודי שמאות המקרקעין.

הקורס מכיל חומר בנושאים השונים הרלוונטים ביותר לעבודתו כשמאי מקרקעין ודורש את הידע המקיף שנרכש במהלך תתי הקורסים שהשמאי עובר במהלך הכשרתו.

קורס זה הנו אחד מ 3 קורסי הסיום למעשה שיובילו אותכם לנקודת הסיום, את קורס זה ניתן לקחת לפני תחילת הסטז, בניגוד לשני הקורסים הבאים אחריו שאחד מהם ניתן לקחת רק במהלך הסטז ואת הסופי רק במהלך סיום הסטז.

מבוא לשמאות מקרקעין מכיל חומר עצום הנוגע לאספקטים שונים בתורת השמאות אביא כמה מהעיקרים בהם.

יש להודות  לגברת עו"ד ירדן תורג'מן ומר וקובי תמם  סטודנטים מצטיינים לשמאות מקרקעין בטכניון שערכו את החומר בקורס המובא לכם במחברת זאת בצורה מסודרת, מקיפה, ומאורגנת.

 

להורדת המחברת לחצו כאן : מבוא לתורת השמאות - שמאי מקרקעין


הקורס מעמיק בנושאים הבאים אותם ניתן גם למצוא במחברת הקורס


פרק 1+2 הגדרת יסוד- מבוא לשמאות והגדרת מקרקעין, מערכת היחסים בין השמאי לשוק המקרקעין

הביקוש וההיצע המאפיינים את שוק הנדל"ן 

תפקידים נוספים לשמאי 

תחומים המשפיעים על שווי מקרקעין 

קריטריונים לסווג נכסים עפ"י מאפיינים קובעי שווי 

1. סיווג משפטי, הגדרות בהתאם לנסח רישום זכויות 

2. סווג לפי יעוד ושימוש הקרקע

3. סיווג לפי ניצול קיים בפועל

4. סיווג לפי רמת פיתוח  

5. סיווג לפי רמת מחירים

6. סיווג בהתאם לרמת הספקולטיביות

7. סווג בהתאם לתוחלת הסיכון 

8. סיווג פיזי של הקרקע

9. סיווג לפי סוג ההשקיה

תכונות יסוד של קרקע 

הגדרות

שומה

אומדן

בלתי מוטה

גורמי הטיה

פרק 3 - תיאוריות השווי ועקרונות לשיקולי שווי בשוק המקרקעין

שווי זכויות במקרקעין

תאריך נתון

מקרקעין

התפתחות המושג שווי לאור ההיסטוריה

מטרות ההערכה

סוגים שונים של שווי

1. שווי שוק

2. מחיר-

3. שווי בשימוש

4. שווי כעסק חי - Going concern

5. שווי השקעה

6. שווי לביטחונות

7. שומה למימוש מהיר/ שווי למטרת כינוס נכסים

8. אומדן לצורך הנפקה לבורסה (IFRS)

9. אומדן לצרכים חשבונאיים/למטרת "ערך כינון"

10. שומה לצרכי מס

מטרות שונות של הערכה המשפיעות על שווי

התפתחות המושג שווי לאור ההיסטוריה

1. תקופת המקרא / עולם קדום

2. תקופת ימי ביניים

3. מרכנתליזם המאה ה-15 וה-17 לספירה

4. האסכולה הפיסיוקרטית (סוף המאה ה18)

5. האסכולה הקלאסית (סוף המאה ה19)

6. האסכולה האוסטרית (סוף המאה ה19)

7. האסכולה הניאו-קלאסית (תחילת המאה ה20)

התפתחות האסכולות ותרומתם לגישות השווי השונות 

תחילת המאה ה20- לפי מלוכנא ,1997

התפתחות התיאוריות השמאיות - חלוקה ל - 3 תקופות

1. 1906-1944

2. 1945-1962

3. 1963 עד ימינו

תרומת האסכולות לפיתוח הגישות השונות (חשוב!)

כללי חישוב- אקוויוולנטיים( שווה ערך)

מושגי יסוד להגדרת שווי

פרק 4 – גורמים המשפיעים על שווי ועל שוק המקרקעין

1. עקרון הציפייה Anticipation

2. עקרון השינוי Change

3. עקרון ההיצע והביקוש Supply and Demand

4. עקרון התחרות Competition

5. עקרון התחלופה Substitution

6. עקרון העלות האלטרנטיבית Opportunity Cost

7. עקרון האיזון Balance

1. איזון בין מרכיבי הנכס

2. איזון בין הנכס לסביבה

8. עקרון התרומה Contribiotion

9. עקרון ההתאמה Conformity

10. עקרון שיווי משקל

11. עקרון ההשפעות החיצוניות Externalities

12. עקרון התוצר העודף Surplus Productivity

13. עקרון השימוש המיטבי Highest and Best Use

הקריטריונים לעקרון השימוש המיטבי - מצטברים

"הערך הנוכחי" הגבוה ביותר

טכניקת השווי השיורי (יתרת שווי לקרקע)

שיעור תשואה

קרקע ריקה וקרקע מבונה

שימושי ביניים

שימושים ייחודיים

שימושים חורגים

השבחת יתר/חסר

פרק 5  - תורת התועלת

בדיקת כדאיות השקעה בתנאי סיכון, שונות, סטיית תקן

סוגי סיכון

סוגי משקיעים

תורת התועלת

הנחות יסוד

מושגים סטטיסטיים

קריטריונים בקבלת החלטות בפרויקטים המוצאים זה את זה:

1. כלל מקסום תוחלת התועלת U MAX

2. כלל תוחלת השונות

3. המדד הסטטיסטי מקדם השתנות

4. תוחלת מקסימאלית

פרק 6 - תורת התועלת בשוק המקרקעין

בחירת העדפה בין השקעות

פרק 7 – סביבה במקרקעין ותהליך הקמת שכונה

מספר עקרונות עליהם נשען שוק המקרקעין

1. העיקרון הכלכלי

2. העיקרון החברתי

3. העיקרון הדמוגרפי

4. העיקרון הסביבתי

5. העיקרון הפוליטי חוקתי

6. העיקרון הסוציאלי

7. העיקרון הביטחוני

8. העיקרון הפיסי

9. העיקרון האורבאני

10. העיקרון המשפטי

מאפיינים לסביבה ולתכנון שכונות מגורים

11. מאפיינים פיזיים

12. מאפיינים דמוגרפיים וחברתיים

13. מאפיינים כלכליים

14. מאפיינים ממשלתיים ועירוניים

תהליך בהתפתחות סביבה/ שכונת מגורים

פרק 8 –  תהליך השומה

תהליך הערכה

1. מטרת חוות הדעת

2. זיהוי הזכויות המוערכות בנכס נשוא חוות הדעת

3. קביעת התאריך הקובע להערכה

4. זיהוי הנכס ואיסוף מידע על הנכס והסביבה

5. בדיקת המצב התכנוני של הנכס

6. בדיקת המצב המשפטי של הנכס

7. ניתוח מרכיבי השומה וניתוח והגורמים והשיקולים לחוות הדעת

8. ניתוח ה"שימוש הטוב והיעיל"

9. הכנת חוות דעת בהתאם למטרתה

פרק 9 –  גישות השומה

גישות לאומדן שווי מקרקעין (מבוא כללי)

1. גישת ההשוואה / השוק / שווי החליפין

2. גישות העלות / השווי השיורי / עקרון התוצר העודף

3. גישת היוון הכנסות (עסק חי) / הכלכלית

גישות לאומדן שווי קרקע

1. גישת ההשוואה

2. גישת ההקצאה

3. גישת החילוץ

4. גישת הערך השיורי

5. גישת היוון דמי השכירות מהקרקע

6. עליית מחירים כללית

7. גישת חילוץ התשתיות

פרק 9.1 - גישת ההשוואה

מקדמי השוואה / גורמים למרכיבי שווי

תהליך ההשוואה

מרכיבי ההשוואה

מחיר דולרי או שקלי

נקודות התייחסות נוספות

מתי שיטת ההשוואה מתאימה

מתי גישת ההשוואה אינה מתאימה

כשלים לשימוש בגישת ההשוואה

פרק 9.1 – גישת השווי הפיזי / גישת העלות

מרכיבי שווי הנכס על פי גישת העלות

מרכיבי שווי שיוריים)

שלבים בהערכת השווי לפי גישת השווי הפיזי

ההבדל בין שווי הקרקע לבין שווי השוק של הקרקע

שווי הקרקע כריקה

פחתים

פחת חשבונאי למול פחת בעולם השמאות

סוגי פחת 

פחת לנכסים לאחר שיפור

תזרים מזומנים הכולל פחת ומיסוי

פחת במבוא לתורת השמאות

1. פחת פיזי

2. פחת תכנוני

3. פחת כלכלי

4. פחת סביבתי

פרק 9.3 - גישת היוון הכנסות

מונחים

1. שיעור ההיוון הכולל

2. שיעור ההיוון

3. תשואה

היחסים בין המושגים

השלבים הנדרשים בגישת היוון הכנסות :

1. אמדן ההכנסה התפעולית הנקייה

2. תקופת החיים הכלכליים של הנכס

3. אומדן ערך הגרט בתום תקופת החיים

4. חישוב הערך הנוכחי של התקבולים

5. מרכיבי שיעור ההיוון

כופל

כופל ברוטו/כופל נטו

סוגי דמי שכירות 

מנהל מקרקעי ישראל
לשכת שמאי מקרקעין בישראל
התאחדות הקבלנים
משרד הבינוי והשיכון
Ministry of Industry
משרד האוצר
שמאי מקרקעין - כל מה שחובה לדעת על שמאי מקרקעין,אתר זה אינו מסחרי אלא לטובת שמאי מקרקעין והעוסקים בנדל"ן.
קבוצת נדל״ן דיל