מס שבח


כל עסקה בנדל"ן תפגיש אותנו עם שלל מסים שלא נתקל בהם אחרת ביום יום, אך למעשה הם זהים מאוד למיסים המוכרים מחיי היום יום. אחד מהמיסים הנפוצים בעסקאות נדל"ן הוא מס שבח. מס שבח, בדומה למס רווח הון, הינו מס על הרווח שנוצר ממכירת הנכס. בשורות הבאות אנסה להסביר במעט על מס זה.

חשוב להדגיש כי הסבר זה רלוונטי למוכר פרטי המוכר דירה סטנדרטית, שכן החוק חל בתנאים ומגבלות מסוימות גם על חברות, מניות בנדל"ן, ירושות וכ'ו אותן לא סקרתי.



מהו מס שבח?

מס שבח במקרקעין הינו מס המוטל על המוכר במכירת זכות במקרקעין כאשר נוצר רווח מהמכירה (המחיר ששילם בעת קנית הנכס נמוך מהמחיר שקיבל במכירתו). לדוגמה אם הנכס נקנה ב- 100,000 ונמכר ב-150,000, המס יהיה מחושב רק על- 50,000 שכן זהו הרווח מהמכירה. בהמשך לכך, אם הנכס נקנה ב-100,000 והוצאנו עליו הוצאות המותרות בניכוי (הוצאות שעזרו להשביח,למכור או לקנות את הנכס: עו"ד, שמאי, מודד, מתווך, פינוי פולש, היטל השבחה ששולם וכ'ו), 20,000, הרווח שעליו יחול המס יהיה 30,000. מס שבח מחושב כאחוז מהשבח בהתאם למדרגות מס שנקבעו בחוק.


הגדרות

מוכר- המס חל על כל מוכר שנוצר לו רווח מהמכירה, כולל אדם שאינו אזרח ישראל, כל עוד העסקה היא על זכות במקרקעין.

מקרקעין- מקרקעין בתחומי מדינת ישראל. עסקאות מעבר לתחומי הקו הירוק (התנחלות) יחושבו כחייבות במס בתנאי שהרוכש הוא ישראלי, או יהודי לפי חוק השבות, שגר באותו מקום.

זכות במקרקעין- זכות במקרקעין יכולה להיות אחת מאלה:

בעלות- מספיק שיהיה חוזה מכר בלי רישום בטאבו כדי לחייב במס שבח.

חכירה- לא כל חכירה מחייבת במס.חכירה לחיוב מס שבח חייבת להיות ל-25 שנים ויותר. (גם חוזה עם אופציה לתקופה נוספת המגיעים יחד ל- 25 שנים או חכירה לקרובים בשתי תקופות שונות המגיעים ל-25 שנים, חייבים במס).

בר רשות- הרשאה להשתמש במקרקעין (רלוונטי במושבים).


חישוב השבח

לצורך חישוב השבח דרושים מספר נתונים: מועד ושווי הרכישה וכן מועד ושווי המכירה.

יום המכירה הינו יום חתימת חוזה המכר בין המוכר לקונה. בחוזה זה בדרך כלל מצוין גם שווי המכירה.


יום הרכישה הינו היום שבו רכש המוכר את הנכס אותו הוא מוכר. שווי הרכישה הוא הסכום אותו שילם המוכר תמורת רכישת הנכס הנמכר כעת. את שווי הרכישה יש להצמיד למדד, במידה והסכום היה בלירות או בשקל ישן,יש להמירו לשקלים חדשים.

(במידה והמקרקעין עברו לידי המוכר בירושה או במתנה מקרוב משפחה, יחשב יום הרכישה כיום שהיה צריך להיות יום הרכישה אצל המוריש או נותן המתנה).

נוסחת חישוב המס:


סכום המס לתשלום=שיעור המס* שבח=(הוצאות לניכוי-שווי רכישה)-שווי מכירה



חישוב שיעור המס מורכב מאוד ותלוי במועד הרכישה ובתקופת הבעלות בנכס. לא אעמיק במקרקעין שנרכשו לפני 31/3/1961 שנחשבים למקרקעין היסטוריים. רק אומר כי בין השנים 2013-2017 עולה שיעור המס על תקופה זו מידי שנה עד לתקרה של 25%.


מקרקעין שנרכשו בין 31/3/1961 ל-7/11/2001 (רפורמת רבינוביץ) - שיעור מס זהה למס הכנסה עד גג של 48%.

מקרקעין שנרכשו בין 7/11/2001 ל- 1/1/2012 – שיעור מס עד גג של 20%.

מקרקעין שנרכשו לאחר 1/1/2012 והלאה (רפורמת טרכטנברג) – שיעור מס קבוע -25%.


כאשר חלות על המקרקעין שיעורי מס לפי מס' תקופות, הן יחושבו באופן יחסי על השבח.



פטורים


למס שבח ישנם פטורים רבים וסבוכים

, העיקרי שבהם הוא פטור לדירת מגורים מזכה. באופן כללי, בדירת מגורים מזכה,

ניתן פטור מלא ממס שבח אחת לארבע שנים. הפטור ניתן לדירה בנויה

(לפי תיקון 76- אף לקרקע פנויה וריקה המיועדת לבנית יחידת דיור), הנמכרת מאדם פרטי (ז"א הדירה אינה מלאי עיסקי) ומשמשת ברובה למגורים או מיועדת למגורים. הפטור ניתן רק במכירת כל הזכויות בדירה המזכה ובתנאי שהוגשה בקשה.



תיקון 76


לאחרונה אושר תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין. התיקון נכנס לתוקפו החל מה-1/1/2014.

התיקון מתנה את הפטור לדירת מגורים מזכה בתנאי שהדירה המזכה הינה הדירה היחידה ברשותו של המוכר והמוכר לא מכר דירה בפטור לפי דירה מזכה ב-18 חודשים שקדמו למכירה הנוכחית. על המוכר להחזיק בדירה הנמכרת בפטור לפחות 18 חודשים. בתקופת המעבר (בין השנים 2014-2017) תינתן הקלה למכירת 2 דירות בלבד המזכות בפטור לאדם. לאחר 1/1/2018 ינתן פטור יחסי לדירות שנרכשו עד 1/1/2014 כאשר עד ה-1/1/2014 שיעור המס יהיה 0%, ובתקופה שלאחר מכן שיעור המס יהיה עד 25%.

נכסים שביום הרכישה לא היו מבני מגורים (קרקע פנויה), יזכו לפטור גם אם סיום הבניה היה לאחר 1/1/2014, ויום הרכישה לחישוב המס יהיה יום רכישת הקרקע.


בתקופת המעבר, יהיה ניתן ליהנות מהפטור גם אם לא עברה תקופת צינון של 4 שנים ממכירה קודמת בפטור. עם זאת, במכירת דירה שניה בפטור יהיה צורך להמתין 4 שנים.

התיקון קובע תקרה לפטור והוא יחול על עסקאות עד גובה של 4.5 מיליון, אם כי בתקופת המעבר לא תהיה תקרה לעסקאות.

הפטור לא ינתן במכירה לקרובים, בין בתמורה ובין שלא בתמורה. תחול תקופת צינון של 3 שנים לדירות שהתקבלו במתנה לפני 1.1.2014, בתנאי שהדירה שימשה למגורי הנותן. אולם דירות שהתקבלו בין 1/8/2013 ל- 1/1/2014 הפטור ינתן בהתאם למצב (מבחינת פטור) בו היה נותן המתנה.


דירה יחידה תחשב כזו גם במקרים הבאים:

אם לבעליה יש חלק בדירה אחרת אך חלקו פחות משליש.

אם הדירה התקבלה בירושה והמוריש היה זכאי לפטור.

אם הבעלים רכש דירה נוספת כתחליף לדירה הנמכרת ב-  18 חודשים שקדמו למכירה.





 

מנהל מקרקעי ישראל
לשכת שמאי מקרקעין בישראל
התאחדות הקבלנים
משרד הבינוי והשיכון
Ministry of Industry
משרד האוצר
שמאי מקרקעין - כל מה שחובה לדעת על שמאי מקרקעין,אתר זה אינו מסחרי אלא לטובת שמאי מקרקעין והעוסקים בנדל"ן.
קבוצת נדל״ן דיל